Deine Immobilie: Was sind die Nebenkosten beim Wohnungskauf?

Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie werden häufig unterschätzt – sie betragen schnell mal 10 % oder mehr des Kaufpreises – für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer sowie Eintrag ins Grundbuch. Je nach Bundesland schwanken diese „Nebenkosten“ zwischen 9 bis 16 %.

3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises musst du für die Grunderwerbsteuer rechnen. Die Maklerprovision liegt bei 3 % bis 7 % des Kaufpreises – ohne Umsatzsteuer. Notar und Grundbuch verschlingen ca. 2 % des Kaufpreises. Und die Kosten für eine Renovierung oder Modernisierung sowie neue Einrichtungsgegenstände hängen von deinen eigenen Vorlieben und Wünschen ab. Ebenso die Kosten für eine gute Hausratversicherung, die zukünftig meist jährlich anfällt – mit Extra-Sicherheit durch eine Glasversicherung oder Fahrradversicherung.

Meistens zahlst du die Nebenkosten, die direkt beim Kauf der Immobilie anfallen, nicht bar – sondern nimmst einen Kredit auf. Alle Kosten, die dir durch die kreditgebende Bank entstehen, findest du von deinem Kreditinstitut ausgerechnet. Denn diese haben die Pflicht, dir sämtliche Nebenkosten auszurechnen. 

Ob Wohnung oder Haus den angebotenen Preis wert sind, entscheidet ein Fachmann am besten. Sachverständige fertigen für dich gegen Honorar ein Gutachten der Immobilie an. Darin fließen Größe des Grundstücks, Zustand und weitere Parameter ein. Die Kosten des Gutachtens legt die Honorarordnung HOAI für Ingenieure und Architekten fest.

Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme beträgt je nach Bundesland die Grunderwerbsteuer. Ohne die Grunderwerbssteuer erfolgt kein Eintrag ins Grundbuch, der dich als rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie ausweist. Die Grunderwerbsteuer macht mitunter einen erheblichen Teil der Nebenkosten aus.

Reparaturen und Modernisierungen – willst du vielleicht später Haus oder Wohnung weiterverkaufen, musst du den Wertverlust durch weitere Investitionen vermeiden. Bei 150 Quadratmetern Wohnfläche liegt die Empfehlung für Rücklagen bei 900 Euro bis 1.800 Euro im Jahr – bei einem Altbau veranschlagst du dabei das Doppelte gegenüber einem Neubau. 

Das Grundbuch-Amt erhebt Gebühren für die unerlässliche Eintragung deiner Eigentümerschaft der Immobilie ins Grundbuch. Eine Gebührenordnung schreibt die Kosten dafür vor. Frage bei deinem Grundbuchamt nach, um die Kosten für deine Immobilie in Erfahrung zu bringen.

Ein Kauf von Haus oder Wohnung braucht einen Notar – ohne die notarielle Beurkundung läuft rechtlich nichts. Die Kosten für den Notar enthält eine spezielle Gebührenordnung. Die Durchschnittskosten liegen bei 1 % deines Kaufpreises.

Gerade beim Kauf einer älteren Immobilie gibt es die Möglichkeit, dass Maßnahmen der Stadt für die Erschließung zwar geplant, jedoch noch nicht ausgeführt wurden. Auch wenn Strom, Straßenbeleuchtung, Wasser- und Gasanschluss sowie Kanalisation bereits vor langer Zeit erfolgt sind, können Maßnahmen offen sein. Außerdem haben Städte für die Abrechnung oft Jahre lang Zeit. Kaufst du die Immobilie, geht die ausstehende Rechnung an dich. Und diese Nebenkosten können 5-stellige Eurosummen an Kosten verursachen.

Schau dir also genau das Exposé deines Maklers an. Lass dir Bescheide des Besitzers vorlegen und frage alteingesessene zukünftige Nachbarn. Wenn noch Erschließungskosten ausstehen, verhandle über einen Preisnachlass beim Kaufpreis.

Kaufst du eine Eigentumswohnung, so fällt Hausgeld an. Hausgeld wird auch Wohngeld genannt – und ist eine Art Nebenkostenabrechnung für Wohnungseigentümer. Da bei Kauf einer Eigentumswohnung das Haus zum Gemeinschaftseigentum gehört, müssen alle gemeinsam für Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung aufkommen. Sogar, wenn deine Wohnung gerade nicht von dir bewohnt wird.

Kosten des Hausgelds bei einer Immobilie wie der Eigentumswohnung sind:

• Instandhaltungskosten
• Kosten für den Hausmeister
• Heiz- und Stromkosten für gemeinsam genutzte Räume wie das Treppenhaus
• Betriebskosten – zum Beispiel für Pflege von Garten und Treppenhaus, die Müllabfuhr sowie die Wasserversorgung

Deine Kosten für das Hausgeld liegen ca. 20 % bis 30 % über den Nebenkosten, die du für die Wohnung einem anderen Mieter berechnen würdest. Denn nicht alle Kosten, die für das Haus anfallen, darfst du auch auf einen Mieter umlegen.

Dabei erfolgt die Abrechnung von Hausgeld abhängig von den Quadratmetern Wohnfläche deiner Immobilie – also Eigentumswohnung – oder nach einem Verteilungsschlüssel. Ist im Haus ein Aufzug vorhanden oder sogar ein Schwimmbad, liegen die Nebenkosten in Form des Hausgelds meist wesentlich höher. Verschaffe dir auf jeden Fall vor dem Erwerb deiner Wohnung eine Übersicht über entsprechende Unterlagen.

Auch wenn du eine Wohnung gekauft hast und keine Miete mehr zahlst, so kostet dich neben der Kreditfinanzierung das Wohnen in deiner Immobilie natürlich trotzdem Geld. Es fallen also weiterhin Nebenkosten für das Wohnen an.

Die weiteren Nebenkosten für das Bewohnen deiner Immobilie sind Kosten für:

• Wasserversorgung
• Straßenreinigung
• Außenbeleuchtung
• Schornsteinfeger
• eine Wohngebäudeversicherung
• für eventuellen Fernsehempfang
• Haftpflicht für Eigenheimbesitzer bzw. Haus- und Grundbesitzer
• Beseitigung von Müll
• Heizungsbetrieb und Heizungswartung
• Stromkosten
• Grundsteuer