Wenn der Vermieter falsch abrechnet – Geld zurück: Nebenkostenabrechnung prüfen

Man soll nicht gleich böse Absichten unterstellen, wo es auch einfach Nachlässigkeit oder Schusseligkeit sein kann: dieser Wahlspruch gilt auch für die Nebenkostenabrechnung deines Vermieters. Denn Vermieter sind auch nur Menschen – und oft einfach keine Profis. Auf der anderen Seite musst du natürlich auch nicht mehr Geld bezahlen als vereinbart. Gerade die Nebenkostenabrechnung ist oft voller Fehler. Deshalb lohnt es sich, sie immer genauer unter die Lupe zu nehmen.

Kurze Antwort: 80 % der Nebenkostenabrechnungen sind falsch. Oft zu deinen Lasten als Mieter. Dabei sind in der Nebenkostenabrechnung Kosten aufgeführt, die nicht drin stehen dürfen. Oder die geforderten Nachzahlungen sind schlicht zu hoch. Da es viele, viele Posten in deiner Nebenkostenabrechnung geben kann und einige Umlageschlüssel zur Anwendung kommen, schleichen sich oft Fehler ein. Deshalb lohnt sich dein Nachprüfen, um nicht zu viel zu zahlen.

Leicht nachprüfbar und doch häufiger anzutreffen: Deine Nebenkostenabrechnung enthält eine Nachzahlung, trifft aber 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum bei dir ein. Die Nachzahlungsansprüche verfallen nämlich nach dieser Frist von 12 Monaten. Auch ohne eingegangene Rechnungen des Vermieters für seine Ausgaben muss der Vermieter dir die Nebenkostenabrechnung binnen dieser Frist vorlegen – und dann Rechnungen auf Anfrage nachreichen. Gibt es für dich eine Erstattung, gilt die Verjährungsfrist aber nicht.

Einige Kosten werden nach bestimmten Schlüsseln auf Personen, Wohnflächen, den Verbrauch oder per Zeiteinheiten in einem Mietshaus und einer Mietwohnung umgelegt. Oft geht es nach Größe der Wohnung – und hier lohnt sich Nachmessen für dich. Denn Balkon, Wintergarten oder Dachschräge müssen korrekt berechnet werden. Hier gibt es oft Rechenfehler.

Das Gesetz regelt genau, welche Kosten dein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen darf. Zum Beispiel sind dies Kosten für Heizung und Warmwasser, die Gartenpflege und Straßenreinigung, für den Hausmeister, Abwasser sowie Grundsteuer und sonstige Betriebskosten.

Die sonstigen Betriebskosten müssen verpflichtend in deinem Mietvertrag aufgelistet stehen. Kosten für Reparaturen am Haus oder im Garten sowie Kosten für die Verwaltung haben keinen Platz in der Nebenkostenabrechnung und sind Sache des Vermieters. Darüber hinaus gilt: dein Vermieter muss wirtschaftlich handeln. Er darf nicht einfach die teuersten Dienstleister nach Lust und Laune auswählen.

Besonders bei Umzügen geschehen hier Rechenfehler bei der Kalkulation bei Verrechnung von Vorauszahlungen und tatsächlich geleisteten Zahlungen.

Eine oder gar mehrere Wohnungen in deinem Mehrfamilienhaus stehen leer? Die Kosten für den Betrieb dieser leerstehenden Wohnungen gehen auf den Vermieter. Eine Umlage auf alle anderen Mieter ist gegen das Gesetz.

Prüfe immer deine Nebenkostenabrechnung – und vergleiche die neue Nebenkostenabrechnung mit der alten Nebenkostenabrechnung. Sind hier irgendwo Beträge explodiert? Tauchen neue Beträge auf? Das könnte ein Hinweis auf einen Irrtum sein.

Blickst du beim Thema Nebenkostenabrechnung nicht durch, hast du zwei Möglichkeiten: Formuliere deine Einwände bei bestimmten Posten gegenüber dem Vermieter schriftlich. Und bitte um Erläuterung. Lass dir Kopien von Rechnungen zeigen – oder Bitte um einen Termin zur Einsicht. Oder nutze direkt die Möglichkeit, deine Nebenkostenabrechnung vom Experten zu prüfen.

Ratsam ist, zweifelhafte Nachzahlungen von Nebenkosten „unter dem Vorbehalt einer Rückforderung“ zu überweisen. Denn dann können ausstehende Zahlungen vom Vermieter nicht als Kündigungsgrund in Anschlag gebracht werden. Besonders bei hohen Nachzahlungen, die 1 Monatsmiete überschreiten, besteht hier im Streitfall eine Möglichkeit des Vermieters. Du kannst die Nachzahlung aber auch bis zur Klärung einbehalten, sofern das Kündigungsrisiko nicht besteht.