Untervermietung: Das solltest du über deine Rechte und Pflichten wissen

Die 3 wichtigsten Fakten auf einen Blick:

• Du benötigst immer die Zustimmung deines Vermieters für eine Untervermietung.
• In Städten wie Berlin und München musst du deine Wohnung für eine touristische Vermietung beim Bezirksamt registrieren. 
• Einnahmen aus der Untervermietung sind steuerpflichtig und müssen in deiner Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Das musst du beim Untervermieten deiner Wohnung oder eines Zimmers beachten

Wenn du ein Zimmer oder deine gesamte Wohnung untervermieten möchtest, brauchst du die Zustimmung des Vermieters. Auch wenn du nur ein Zimmer vermietest, musst du diese Erlaubnis schriftlich einholen.

Wenn du ein Zimmer in deiner Wohnung untervermieten möchtest, hast du in der Regel einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters. Dabei kann der Vermieter die Erlaubnis nur aus berechtigten Gründen ablehnen: Zum Beispiel, wenn durch die Untervermietung eine Überbelegung der Wohnung droht oder der potenzielle Untermieter unzumutbar erscheint (§ 553 BGB).

Möchtest du hingegen deine ganze Wohnung für einen begrenzten Zeitraum, also zur Zwischenmiete, untervermieten, hast du keinen Rechtsanspruch auf die Erlaubnis deines Vermieters. Hier kannst du nur auf seine Kulanz hoffen. Verweigert dein Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne wichtigen Grund, kannst du das befristete Hauptmietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Sollte dein Vermieter seine Zustimmung jedoch verweigern, weil ihm die Person zur Zwischenmiete nicht zumutbar ist, hast du kein außerordentliches Kündigungsrecht (§ 540 BGB).

Auch bei der Zwischenmiete solltest du immer auf eine schriftliche Vereinbarung achten, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.

In vielen Großstädten wie Berlin, Hamburg und München gelten strikte Regeln zur Vermietung an Touristen, um die dauerhafte Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern. Diese Regeln sind Teil der sogenannten Zweckentfremdungsgesetze und sind von Stadt zu Stadt verschieden. Hier einige wichtige Punkte:

• Für die Untervermietung der kompletten Wohnung oder eine Teilvermietung von mehr als 49 % der Wohnfläche benötigst du die Genehmigung des Bezirksamtes.
• Die Verwaltungsgebühren variieren je nach Stadt. In Berlin betragen sie z. B. 225 Euro, während München bis zu 2.500 Euro verlangen kann.
• In Berlin und Hamburg darfst du deine komplette Wohnung nur für weniger als sechs Monate pro Jahr an Touristen vermieten.
• In München darfst du deine Wohnung ohne Genehmigung bis zu acht Wochen im Jahr vermieten.

Für Plattformen wie Airbnb benötigst du für die touristische Untervermietung in diesen Städten eine Registriernummer, die beim zuständigen Amt beantragt werden muss. Diese erhältst du kostenfrei.

Wenn du durch die Untervermietung Einnahmen erzielst, musst du diese in deiner Einkommensteuererklärung angeben. Die steuerliche Freigrenze liegt bei 520 Euro im Jahr. Überschreitest du diese Summe, sind deine Einnahmen steuerpflichtig. Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob du nur ein Zimmer oder die gesamte Wohnung untervermietest.

Wenn du einen befristeten Untermietvertrag erstellst, musst du einen gesetzlich anerkannten Grund für die Befristung angeben, z. B. Eigenbedarf oder geplante Umbauten. Fehlt dieser Grund, gilt der Vertrag als unbefristet. Denke auch daran, dass Zeitmietverträge nicht vorzeitig gekündigt werden können.

Vorlagen für einen Untermietvertrag und für ein Übergabeprotokoll findest du hier:

• Vorlage Untermietvertrag
• Vorlage Wohnungsübergabeprotokoll

Für die Untervermietung von möblierten Zimmern gelten spezielle Kündigungsfristen: Du kannst den Untermietvertrag bis zum 15. eines Monats zum Ende des gleichen Monats kündigen.