Egal ob bei der Miete, beim Hauskauf oder bei der Grundsteuer: Die Wohnfläche ist im Immobilienrecht eine zentrale Größe. Wie sie im Detail berechnet wird, sorgt jedoch immer wieder für Verwirrung. Zählen Treppen, Flure oder Terrassen zur Wohnfläche? Was ist mit dem Keller oder dem Dachboden – und welche Rolle spielen eigentlich Dachschrägen und die Raumhöhe? Hier findest du die wichtigsten Fragen und Antworten auf einen Blick.
Definition Wohnfläche
Der Begriff „Wohnfläche” bezeichnet die Grundfläche aller Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Gesamtfläche einer Wohnung muss also nicht zwangsläufig identisch mit der Wohnfläche oder der ebenfalls oft herangezogenen Nutzfläche sein, da bestimmte Räume bzw. Außenflächen (beispielsweise Abstellkammern, Terrassen, Balkone, Keller) der Wohnfläche womöglich gar nicht oder nur teilweise angerechnet werden.
Wie die Wohnfläche im Detail berechnet wird, hängt maßgeblich von der jeweiligen Berechnungsmethode ab. In der Regel wird hier zwischen einer Wohnflächenberechnung nach DIN 277 und nach der sogenannten Wohnflächenverordnung unterschieden.
Darum ist eine korrekt berechnete Wohnfläche wichtig
Die Wohnfläche ist nicht nur eine maßgebliche Orientierungsgröße für die Miet- und Kaufpreise von Immobilien, sondern auch für die Bemessung einer ganzen Reihe von anderen Richtwerten. Dazu zählen zum Beispiel die Berechnung der Grundsteuer und bestimmte Versicherungsbeiträge. Deshalb ist es wichtig, dass du die Wohnfläche korrekt berechnest.
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Welche Probleme aus einer falschen Wohnflächenberechnung resultieren können, zeigt sich zum Beispiel mit Blick auf die Hausratversicherung. Denn gibst du hier die falsche bzw. eine zu geringe Wohnfläche an, kann das eine sogenannte Unterversicherung zur Folge haben. Das bedeutet, dass die Versicherungssumme, die auf der Quadratmeterzahl deiner Wohnung basiert, kleiner ist als der tatsächliche Wert deines Hausrats. Im Fall eines Schadens kann es für dich also richtig teuer werden.
Hinweis: Bei vielen Versicherern – und natürlich auch bei FRIDAY – ist mittlerweile ein Unterversicherungsverzicht in der Hausratversicherung enthalten. Dieser Verzicht garantiert dir, dass du einen Schaden ersetzt bekommst, ohne dass die Versicherung im Schadensfall prüft, ob du beim Schadenseintritt unterversichert warst.
Wohnflächenberechnung: So wird gemessen!
Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es – je nach Art der Immobilie und rechtlichen Gegebenheiten – unterschiedliche Methoden. Dazu gehören unter anderem die DIN-Norm 277 und die sogenannte Wohnflächenverordnung.
Wohnflächen berechnen nach Wohnflächenverordnung
Die Wohnflächenverordnung, kurz WoFIV, gilt in Deutschland seit dem 01.01.2004 und wurde ursprünglich durch das Wohnraumförderungsgesetz vorgeschrieben. Diese gesetzliche Regelung gilt insbesondere für die Berechnung von Wohnflächen in Sozialwohnungen und im geförderten Wohnbau.
Sie greift jedoch laut geltender Rechtsprechung auch immer dann, wenn in einem Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode festgehalten wird. So kann sie etwa im Rahmen eines Immobiliengutachtens oder eine Wohnungsverkaufs zur Wohnflächenberechnung herangezogen werden.
Wohnfläche nach DIN-Norm 277 berechnen
Die DIN-Norm 277 legt genau wie die Wohnflächenverordnung (WoFIV) bestimmte Regeln für die Flächenberechnung von Bauwerken bzw. Räumen fest. Die Berechnungsgrundlagen weichen jedoch maßgeblich von der Wohnflächenverordnung ab. So zählen hier einige Nutzflächen, die in der WoFIV ausgenommen sind (beispielsweise Dachböden, Kellerräume und Waschkammern), in die Berechnung mit rein. Die Wohnfläche einer Wohnung kann je nach Berechnungsmethode stark abweichen.
DIN 277 und Wohnflächenverordnung: die Unterschiede auf einen Blick
Welche Räume und Flächen zählen laut der Wohnflächenverordnung (WoFIV) zur Wohnfläche – und wie unterscheidet sie sich von der DIN-Norm 277? Hier findest du alle wichtigen Unterschiede im Direktvergleich:
Wohnflächenverordnung (WoFIV) | DIN-Norm 277 |
|---|---|
Keller- und Heizungsräume, Garagen und Waschküchen zählen nicht zur Wohnfläche | Keller- und Heizungsräume, Garagen und Waschküchen gehören zur Nutzfläche |
Terrassen, Balkone und Loggien werden in der Regel zu einem Viertel (und höchstens bis zur Hälfte) der Wohnfläche angerechnet | Terrassen, Balkone und Loggien werden zur Nutzfläche hinzugerechnet |
Unbeheizte Schwimmbäder und Wintergärten zählen zu 50 Prozent zur Wohnfläche (100 Prozent, wenn beheizt) | Die Beheizung dieser Räume spielt bei der Anrechnung keine Rolle |
Fenster- und Wandnischen werden voll angerechnet, wenn sie bis zum Boden reichen und tiefer als 13 cm sind | |
Säulen, Pfeiler und Schornsteine werden nicht zur Wohnfläche gezählt, wenn ihre Höhe mehr als 1,50 Meter und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt | |
Die Fläche unterhalb von Schrägen und Treppen zählt unter einer Höhe von einem Meter nicht zur Wohnfläche (jedoch bis 1,99 Meter zu 50 Prozent und ab 2 Meter zu 100 Prozent) | Die Raumhöhe spielt bei der Anrechnung von Flächen zur Nutzfläche keine Rolle |
Diese Räume zählen zur Wohnfläche
Welche Räume zur Wohnfläche bzw. Nutzfläche gezählt werden, hängt maßgeblich von der Berechnungsmethode ab. Denn zwischen der Wohnflächenverordnung (WoFIV) und der DIN-Norm 277 gibt es grundlegende Unterschiede. Während bei der WoFIV beispielsweise viele Flächen (etwa Terrassen und Loggien) nur teilweise angerechnet werden, legt die DIN-Norm 277 Maßstäbe an, die mitunter eine volle Anrechnung zur Folge haben können.
Bei den folgenden Räumen bzw. Flächen gibt es wichtige Unterschiede in der Berechnung:
Balkon
Im Rahmen der Wohnflächenverordnung werden Balkone der Wohnfläche in der Regel zu einem Viertel (und höchstens bis zur Hälfte) angerechnet. DIN 277 sieht derweil vor, dass Balkone zu 100 Prozent zur Nutzfläche hinzugezählt werden.
Flur und Treppenhaus
Geht man von der Wohnflächenverordnung (WoFIV) aus, dann fließt der Flur einer Wohnung vollumfänglich in die Berechnung der Wohnfläche ein. Bei einer Treppe kommt es wiederum auf die Anzahl der Treppenstufen an: Hat die Treppe mehr als drei Stufen, dann wird sie nicht berücksichtigt – ansonsten zählt sie zur Wohnfläche.
Nach DIN 277 zählen Flure und Treppenhäuser derweil nicht zur Nutzfläche, sondern zur sogenannten Verkehrsfläche und werden dementsprechend nicht berücksichtigt.
Terrasse
Im Rahmen der Wohnflächenverordnung (WoFIV) zählen Terrassen in der Regel mit einem Viertel (und höchstens mit der Hälfte) ihrer Grundfläche zur Wohnfläche. Für eine Anrechnung von 50 Prozent müssen besondere Umstände erfüllt sein. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Terrasse mit besonders hochwertigen Bodenbelägen, einer Überdachung oder einem Sichtschutz ausgestattet ist.
Laut DIN 277 werden Terrassen (genau wie Balkone und Loggien) der Nutzfläche vollumfänglich hinzugerechnet.
Keller
Während Kellerräume innerhalb der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche zählen (genauso wie Heizungsräume, Garagen und Waschküchen), werden sie laut DIN 277 zur Wohnfläche hinzugerechnet.
Dachschrägen
Bei der Berechnung der Wohnfläche unter Dachschrägen wird es etwas komplizierter. Denn hier gibt es in der Wohnflächenverordnung je nach Raumhöhe unterschiedliche Regelungen:
- Ab einer Raumhöhe von zwei Metern wird ein Raum in einer Dachgeschosswohnung vollumfänglich als Wohnfläche berücksichtigt
- Bei einer Raumhöhe zwischen 1 Meter und 1,99 Meter wird die Fläche zu 50 Prozent angerechnet
- Bei einer Raumhöhe von weniger als einem Meter wird die Fläche nicht berücksichtigt.
Laut DIN 277 zählt die Grundfläche unterhalb einer Dachschräge wiederum unabhängig von der Raumhöhe zu 100 Prozent zur Wohnfläche.
Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
Je nach Berechnungsgrundlage können Kellerräume, Heizungsräume, Waschküchen, Garagen, Treppenhäuser und zum Teil auch Balkone, Terrassen, Loggien und Schwimmbäder sowie Fensternischen aus der Wohnfläche herausgerechnet werden. Hier kommt es vor allem darauf an, ob die Wohnflächenverordnung (WoFIV) und die DIN-Norm 277 herangezogen wird.
Zählt ein Wintergarten zur Wohnfläche?
In der Wohnflächenverordnung zählen unbeheizte Wintergärten mit 50 Prozent ihrer Grundfläche zur Wohnfläche – und mit 100 Prozent, wenn sie beheizt sind. Nach DIN 277 gehören Wintergärten wiederum unabhängig von der Beheizung vollumfänglich zur Nutzfläche.
Zählt der Abstellraum zur Wohnfläche?
Liegt ein Abstellraum innerhalb der Wohnung, dann zählt er laut der Wohnflächenverordnung zur Wohnfläche. Liegt er außerhalb der eigentlichen Wohnung, dann wird er jedoch nicht angerechnet. Laut DIN 277 fließen die Flächen von Abstellräumen wiederum grundsätzlich zu 100 Prozent in die Berechnung mit ein.
Mit welchen technischen Hilfsmitteln kann die Wohnfläche genau gemessen werden?
Um die Fläche einer Wohnung oder eines Hauses bzw. die Fläche bestimmter Räume auszumessen, kannst du eine ganze Reihe von Werkzeugen benutzen: zum Beispiel einen ganz gewöhnlichen Zollstock, ein Maßband oder ein elektronisches Lasermessgerät.
Warum ist die Wohnfläche wichtig für die Hausratversicherung?
Die Wohnfläche spielt beim Thema Hausratversicherung eine zentrale Rolle, weil sie als Grundlage für die Beitragsberechnung dienen kann. Grundsätzlich geht der Versicherer nämlich davon aus, dass sich auf einer größeren Wohnfläche in der Regel auch mehr Hausrat befindet. Gibst du eine zu hohe oder zu niedrige Fläche an, kann das zu einer Unter- oder Überversicherung führen.
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